অগ্রিম বাবদ নেওয়া যাবে না ইচ্ছামতো টাকা! আবাসন কেনার ক্ষেত্রে কী কী সুরক্ষা দিচ্ছে দেশের রিয়্যাল এস্টেট আইন?

১৪০ কোটি জনতার দেশ ভারতের সকলের মাথার উপর নেই ছাদ। ফলে দিন দিন বাড়ছে গৃহনির্মাণের প্রতি ঝোঁক। বাড়ি তৈরির ঝুটঝামেলা এড়াতে অনেকে আবার পছন্দ করেন আবাসন। এর জেরে ঊর্ধ্বমুখী রয়েছে রিয়্যাল এস্টেট সংস্থাগুলির আর্থিক বৃদ্ধির সূচক। শুধু তা-ই নয়, ২০২৮ সাল পর্যন্ত চক্রবৃদ্ধিতে বছরে প্রায় ৯.২ শতাংশ হারে এই ক্ষেত্রটি বাড়তে পারে বলেও মনে করা হচ্ছে। ফলে সব কিছু ঠিক থাকলে ২০৩০ সালের মধ্যে এ দেশের রিয়্যাল এস্টেটের বাজারমূল্য ছাপিয়ে যাবে এক লক্ষ কোটি ডলার, বলছেন বিশ্লেষকেরা।

ভারতে আবাসন শিল্পের বৃদ্ধির নেপথ্যে রয়েছে একটি বিশেষ সরকারি বিধি। এর নাম, রিয়্যাল এস্টেট (নিয়ন্ত্রণ ও উন্নয়ন) আইন বা আরইআরএ বা রেরা। বাড়ি বা ফ্ল্যাটের গ্রাহকদের সুবিধার কথা মাথায় রেখে ২০১৬ সালে এটি পাশ করে সংসদ। সংশ্লিষ্ট আইনটি রিয়্যাল এস্টেটের লেনদেনে স্বচ্ছতা আনতে সাহায্য করেছে। গৃহ-ক্রেতাদের স্বার্থরক্ষায় এটি যে দারুণ ভাবে সহায়ক, তা বলাই বাহুল্য।

রেরা অনুযায়ী, আবাসন প্রকল্পগুলির উপর নজরদারি চালাতে প্রতিটি রাজ্যে থাকবে রিয়্যাল এস্টেট রেগুলেটরি অথরিটি নামের একটি প্রতিষ্ঠান। সেখানে নথিভুক্ত থাকবে নির্মাণকারী সংস্থা বা ব্যক্তির আবাসন প্রকল্প। বাড়ি বা ফ্ল্যাট বিক্রির আগেই এটি করা বাধ্যতামূলক। কোন জমির উপর আবাসন তৈরি হচ্ছে, সেটি কত তলা এবং নির্মাণকাজের নীলনকশা-সহ অন্য গুরুত্বপূর্ণ তথ্যগুলি সেখানে তুলে ধরতে হবে।

আবাসন শিল্পে বাড়ি তৈরি হওয়ার আগেই ক্রেতাদের থেকে টাকা নেওয়ার প্রবণতা রয়েছে। রেরা অনুযায়ী, ওই অর্থের ৭০ শতাংশ নির্মাণকারী সংস্থা বা ব্যক্তিকে একটি এসক্রো অ্যাকাউন্টে জমা করতে হবে। ওই টাকা কেবলমাত্র নির্মাণকাজে ব্যবহার করা যাবে। তা ছাড়া ক্রেতার থেকে অগ্রিম বাবদ যেমন ইচ্ছা অর্থ নিতে পারবে না সংশ্লিষ্ট সংস্থা বা ব্যক্তি।

রেরায় বলা হয়েছে, আবাসনের মোট মূল্যের সর্বোচ্চ ১০ শতাংশ পর্যন্ত গ্রাহকের থেকে অগ্রিম নিতে পারবে নির্মাণকারী সংস্থা। প্রকল্পের কাজ চলাকালীন তাতে পরিবর্তন হলে সঙ্গে সঙ্গে সেটা আরইআরএ-র ওয়েবসাইটে দিতে হবে। এ ক্ষেত্রে ক্রেতার সম্মতি প্রয়োজন।

তা ছাড়া কেন্দ্রীয় আইনে সুনির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে আবাসন প্রকল্পের কাজ শেষ করতে বলা হয়েছে। বাড়ি তৈরিতে দেরি হলে ক্ষতিপূরণ চাইতে পারেন ক্রেতা। তখন সেটা দিতে বাধ্য থাকবে নির্মাণকারী সংস্থা বা ব্যক্তি। বিরোধ নিষ্পত্তি জন্য রিয়্যাল এস্টেট আপিল ট্র্যাইবুনালের কথা বলা হয়েছে ওই আইনে। এতে নির্মাণকারী সংস্থা বা ব্যক্তির শাস্তির বিধানেরও স্পষ্ট উল্লেখ রেখেছে কেন্দ্র।